房贷转经营贷是怎么回事
今年以来，经常收到银行或中介电话，讲现在利率如何如何低，询问我有没有贷款需求。估计很多人都收到类似电话。
于是上周六，约了两家中介公司了解情况，两家公司都在杭州钱江新城。
流程
利率当然是这件事值不值得做的关键所在，但这件事的风险却更多体现在操作流程，会不会被骗，有没有合规性问题。所以，首先重点了解了整个方案的操作流程。
两轮沟通下来，他们的业务流程大概如下：
- 客户提供征信并明确需求，中介出抵押贷款方案，双方达成一致。
- 客户向原银行申请提前还贷，需要拿到银行的同意提前还款的批复函，这个过程通常需要一个月。
- 客户到房管局拿到他项权证，一个绿本，区别与红本（不动产权证）。
- 有提前还款的批复函和他项权证后，与中介公司签服务合同，中介公司开始准备营业执照、购销合同等办理抵押贷款所需材料，以及提前还款的垫资资金。这份合同需要交一点保证金，几千块到一万不等，有得谈。
- 为节约垫资成本，通常在还款前一天，资方将钱打到客户账户。
- 客户提前还款。
- 在新银行办理抵押贷款，从申请到放款，据说不超过3个工作日。贷款期限最长可做20年，还款方式先息后本，等额本息均可。
- 放款后，还掉垫资本金及手续费，并支付中介服务费。
整个过程涉及很多方，关键角色包括客户、原银行、新银行、中介、资方。客户与各方关系如下：
- 原银行：提前还款，结束房贷合同。
- 中介：签服务合同，服务内容包括提前垫资、准备抵押贷款材料、到新银行申请抵押贷款等。
- 资方：资方是中介合作方，不与客户直接签合同。
- 新银行：客户与新银行签署抵押贷款合同。
对客户来说，整个过程有两份关键合同：
- 与中介签的服务合同
- 与新银行签的抵押贷款合同
整个流程完成后，服务合同中止，对客户来说，只剩与银行的抵押贷款合同，按期还款即可。
在其中一家公司，我要了一份客户服务合同看了看，是一份基础的合同，比较敏感的部分大概是违约条款，我看的这份客户违约需要按贷款总额的百分比支付违约金。
流程中有个他项权证，中介介绍这是资方垫资要查验的，它比不动产权证（红本）更可靠，不易造假。
利率与费用
只要征信没有问题，银行抵押贷款的利率通常能做到3%，即与新银行签的贷款合同，利率3%。这部分中介没有太多控制权，主要是银行基于征信决定的。
此外就是中介的费用，构成主要有两个部分：
- 中介服务费：通常按贷款总额的百分比收，比如3%。
- 垫资手续费：垫资总额的千分之一，按天计算，通常垫资周期在5个工作日以内。
如果贷款100万，中介服务费就是3万；同时假设100万全部用垫资，时间5天，垫资手续费就是5000。总费用为3.5万。
有家中介直接按总利率3.7%报价，其中0.7%包含了中介服务费和垫资手续费，这种方式费用与贷款年限有关，比如100万贷10年，就收7万费用，20年就会收14万。
当然了，所有费用都有得谈。
风险
其中的风险，我觉得有两类：
- 直接被骗
- 因贷款资金使用不合规，被银行提前抽贷
关于第1类，从资金的流向来看，被骗的风险还好。毕竟客户前期只需要交少量的合同保证金，资方反而需要垫资很多钱，这部分钱是客户拿到银行放贷后才还的。我特别问到垫资是否需要抵押，中介说没有。如果这样，最多被骗合同保证金。
第2类风险，我也问了中介，中介提到他们会在贷款申请材料中做充分的准备和规避，只要客户没有违法、赌博、投资等高风险行为，通常不会被抽贷。
但本质上，经营性贷款用于还房贷是违反贷款合同的，这始终是个定时炸弹。贷款周期只有两三年或许还好，但长达10年、20年的贷款周期，风险会被放大。
也有朋友没走中介直接与银行对接办经营性贷款置换房贷，就是自己准备营业执照等材料，麻烦一些，但成本低的多。不过，关于抽贷的风险同样存在。
以上是我目前了解到的情况。
谨慎如我，应该不会办，但这么低的利率真的很香。有没有懂行的网友在评论区讲讲，这事靠谱吗？风险大不大？
现在房子还能买吗，或者再等两三年再看看
看我失败的投资决策，实在不足以给建议，哈哈。
小老百姓还是合规点好，可能是我职业原因有些过于敏感，二套房时中介劝我假离婚规避限购，我说不想离婚，假的也不想，中介又说可以给我们弄个假离婚证……就很离谱，一出事立马抽贷，能还上还好，还不上妥妥的够刑事了。
是的，我一直不敢搞这些偏灰色的东西。
但你遇到的这个中介给搞假离婚证就太扯了。
一个是钻了规则的空子，一个是做假，还是不一样。
不过，经营贷中，关于经营流水不晓得是怎么操作的，感觉也算做假了。
贷款用途与合同不一致，原则上讲都属于骗贷。而且政策朝令夕改，今天放水养鱼，指不定明天就严查经营贷流向房地产市场（历史上已发生过多次）。
谢谢分享，我也在还房贷，之前看过抖音说的转经营待，里面很多坑的，风险里哪怕有一项是有问题的，我们都承担不起呀，这么大的金额，还是老老实实地等央行落实降房贷利率好了
同等待，怕是一些搞了置换的得后悔了。
我们这贷款利息很低，很多人借钱出来还房贷。
始终有些风险，还是不太敢。等存量房降息的政策。
央行现在鼓励商业银行进行存量房贷利率转换的工作，应该很快就会有进展，不用去做这个事情，我觉得今年就会有消息
嗯嗯，也注意到好多群在讲这个消息，期待中。
未来3年我感觉大概率存款利率下降到2点多，房贷利率降到3点多，现在房贷转经营贷的意义不会太大。
嗯，我不准备弄了。感觉这些中介也就赚这个窗口期了，最近他们的生意是真的好。
大概率存量房也会降吧。有的经营贷貌似几年就需要重新弄一次。先还清再贷出。有点头大。😂
是的，各种传存量房贷要下调利率，希望赶紧落地，急需，哈哈。
我记得你有2套房啊，其实真心觉得可以出一套。现金为王在未来2年内，而且这2年内或许还有一些机会。
其实早就挂出去了，但越是这时候，越不好卖，卖不动😭
经营贷貌似贷不了多久。
最大的问题就是中间过桥款，如果隔几年就要结清经营贷，再重新贷。过桥费将是一笔不小的开支。既折腾又费钱🤣
而且中途政策随时可能变化。
是的，我也担心这些，大概率不会搞。
这么低的利率是可以考虑下，我买房子的时候是高峰期，当时心也太急，想着看中了买卖掉就算了，娃等着上学。利率 5.65，太高了～
我和你差不多，高的离谱。