房贷转经营贷是怎么回事
今年以来，经常收到银行或中介电话，讲现在利率如何如何低，询问我有没有贷款需求。估计很多人都收到类似电话。
于是上周六，约了两家中介公司了解情况，两家公司都在杭州钱江新城。
流程
利率当然是这件事值不值得做的关键所在，但这件事的风险却更多体现在操作流程，会不会被骗，有没有合规性问题。所以，首先重点了解了整个方案的操作流程。
两轮沟通下来，他们的业务流程大概如下：
- 客户提供征信并明确需求，中介出抵押贷款方案，双方达成一致。
- 客户向原银行申请提前还贷，需要拿到银行的同意提前还款的批复函，这个过程通常需要一个月。
- 客户到房管局拿到他项权证，一个绿本，区别与红本（不动产权证）。
- 有提前还款的批复函和他项权证后，与中介公司签服务合同，中介公司开始准备营业执照、购销合同等办理抵押贷款所需材料，以及提前还款的垫资资金。这份合同需要交一点保证金，几千块到一万不等，有得谈。
- 为节约垫资成本，通常在还款前一天，资方将钱打到客户账户。
- 客户提前还款。
- 在新银行办理抵押贷款，从申请到放款，据说不超过3个工作日。贷款期限最长可做20年，还款方式先息后本，等额本息均可。
- 放款后，还掉垫资本金及手续费，并支付中介服务费。
整个过程涉及很多方，关键角色包括客户、原银行、新银行、中介、资方。客户与各方关系如下：
- 原银行：提前还款，结束房贷合同。
- 中介：签服务合同，服务内容包括提前垫资、准备抵押贷款材料、到新银行申请抵押贷款等。
- 资方：资方是中介合作方，不与客户直接签合同。
- 新银行：客户与新银行签署抵押贷款合同。
对客户来说，整个过程有两份关键合同：
- 与中介签的服务合同
- 与新银行签的抵押贷款合同
整个流程完成后，服务合同中止，对客户来说，只剩与银行的抵押贷款合同，按期还款即可。
在其中一家公司，我要了一份客户服务合同看了看，是一份基础的合同，比较敏感的部分大概是违约条款，我看的这份客户违约需要按贷款总额的百分比支付违约金。
流程中有个他项权证，中介介绍这是资方垫资要查验的，它比不动产权证（红本）更可靠，不易造假。
利率与费用
只要征信没有问题，银行抵押贷款的利率通常能做到3%，即与新银行签的贷款合同，利率3%。这部分中介没有太多控制权，主要是银行基于征信决定的。
此外就是中介的费用，构成主要有两个部分：
- 中介服务费：通常按贷款总额的百分比收，比如3%。
- 垫资手续费：垫资总额的千分之一，按天计算，通常垫资周期在5个工作日以内。
如果贷款100万，中介服务费就是3万；同时假设100万全部用垫资，时间5天，垫资手续费就是5000。总费用为3.5万。
有家中介直接按总利率3.7%报价，其中0.7%包含了中介服务费和垫资手续费，这种方式费用与贷款年限有关，比如100万贷10年，就收7万费用，20年就会收14万。
当然了，所有费用都有得谈。
风险
其中的风险，我觉得有两类：
- 直接被骗
- 因贷款资金使用不合规，被银行提前抽贷
关于第1类，从资金的流向来看，被骗的风险还好。毕竟客户前期只需要交少量的合同保证金，资方反而需要垫资很多钱，这部分钱是客户拿到银行放贷后才还的。我特别问到垫资是否需要抵押，中介说没有。如果这样，最多被骗合同保证金。
第2类风险，我也问了中介，中介提到他们会在贷款申请材料中做充分的准备和规避，只要客户没有违法、赌博、投资等高风险行为，通常不会被抽贷。
但本质上，经营性贷款用于还房贷是违反贷款合同的，这始终是个定时炸弹。贷款周期只有两三年或许还好，但长达10年、20年的贷款周期，风险会被放大。
也有朋友没走中介直接与银行对接办经营性贷款置换房贷，就是自己准备营业执照等材料，麻烦一些，但成本低的多。不过，关于抽贷的风险同样存在。
以上是我目前了解到的情况。
谨慎如我，应该不会办，但这么低的利率真的很香。有没有懂行的网友在评论区讲讲，这事靠谱吗？风险大不大？
原来还可以这么操作，我之前转了公积金贷款。
银行真应该给大家房贷降降息，才有能力去消费。这钱没必要让中介给赚了，直接消费多好。
4.其风险点在于办理过程中，很可能会被讹钱，关键环节在于你解除房贷抵押中过桥拿笔贷款放款以后，这个时候银行的经手人和贷款中介公司可能会找你要钱，不论什么名义，这个时候你的过桥贷款每天都在计算利息，你拖不起，只能乖乖交钱。
讹钱这个环节真没想到🙏。这么看打包利率3.7%的方式更安全了，过桥费算在0.7%以内了。或者在合同里把最长时间约定好，中介事实上是有能力给出这样的承诺，否则应该按中介违约处理。
办理经营贷就没办法办公积金是什么意思，指个人身上只要有一笔经营贷，就不能公积金贷款了吗？
3.7%是无法保证的，中介能保证的只有他那0.7%，另外的3%是银行审批的，很难。如果他们能保证中介费+过桥贷款的利息都费用打包只有0.7%，那这个费用还不错。但千万别相信中介的嘴。等你红本一赎出来，过桥贷款一背，他们就是话事人了，想咋收钱就咋收钱，客户只有被鱼肉的份儿。这个每家中介不一样，可能也有比较实在的中介，但对于这种低频交易，大概率就像景区坑人一样，能坑一个是一个，良家比较少。
经营贷跟公积金的问题。一般人办经营贷，是把现在的房子的房贷换成经营贷。那这套房子的贷款就无法用公积金偿还，每个月的公积金就白交了。如果你有多套房，有其他的在用公积金还，应该就无所谓。
懂了，多谢解惑。
想想最保险的方法只能说攒一点就提前还一点，减少贷款的本金。
这些钻漏洞的，普通人能想到，银行就有办法避免，银行就有办法抓到。
这事肯定是银行默许的，不然也不会这么多公司做。
如Fish的留言，从银行的角度，这样的贷款确实更安全，银行应该乐意。就怕上级出政策要求查。
始终有些未知的风险。