前些天在朋友圈看到一则LPR利率消息,因为有房贷,便多关注了一下。

原来2020年1月1日前的房贷,需要在2020.3.1至2020.8.31间进行转换,我并没有收到工商银行(我的贷款银行)的通知。便到工商银行官网找到通知文件,以及按通知文件说明找到APP中转换的入口。

同时,也找到了央行的公告

在做转换之前,做了些研究。

LPR和转换政策介绍

1、LPR是什么

LPR全称「Loan Prime Rate」,为贷款市场报价利率。该利率由多家商业银行进行报价,剔除最高值和最低值后,再取算术平均值。每月进行一次。

基准利率是由央行制定的政策利率,LPR则具有一定的市场竞价机制。

2、哪些贷款需要转换

从央行的公告看,所有基于基准利率的浮动利率贷款,均需转换,包括房贷。但公积金贷款除外。

未来,LPR将取代此前的基准利率,新贷款申请直接使用LPR利率做基准

3、两种转换选项

虽说必须转换,但央行提供了两个选项:

  • 转换为LPR利率 + 固定点差
  • 转换为固定利率

下面介绍这两个选项。

4、选项一:LPR利率 + 固定点差

公式:还贷的利率 = LPR利率 + 固定点差

其中,LPR利率取上一年12月的五年期LPR利率(贷款期限5年内的个贷,使用1年期LPR利率),每年调整一次。固定点差则使用「当前还贷利率 - 2019年12月LPR利率」计算而来。

以我为例,当前还贷利率为4.459%(基准利率4.9% * 91折),2019年12月五年期LPR利率为4.8%,那么我的固定点差为「4.459% - 4.8% = -0.341%」(可以为负)。

贷款合同转换后,固定点差保持不变。往后每年根据上一年12月LPR利率重新计算还贷利率。

假如2020年12月LPR利率下降到4.7%,那么我2021年的还贷利率为「4.7% - 0.341% = 4.359%」。

5、选项二:固定利率

转换为固定利率,即直接到贷款还清,利率保持不变。至于这个固定利率是多少,从央行公告第五条可知,即最近的还贷利率。

央行公告第五条
央行公告第五条

LPR和固定利率选哪个

LPR和固定利率的区别很明显,前者每年变化,后者固定不变。选哪个完全取决于LPR在贷款期限内,是升还是降。

如果利率下降,选LPR,如果利率上升,选固定利率。

目前普遍认为,接下来几年利率会下行,但长期谁也无法预测。所以,若剩余还款期限只有5年或10年以内,可以考虑LPR;若像我一样还有20多年,便有点难选了。

我倾向于选择固定利率

选LPR的核心理由只有一个:近几年LPR肯定下行,先把便宜占了,参考欧美发达国家,长期利率肯定也下行,很多发达国家利率长期在1%甚至更低。

下图给出了07年到15年的房贷基准利率,显示出利率下行的趋势。

房贷基准利率
房贷基准利率

但以目前的中国经济水平,20年或30年成为发达国家,并不容易。直接参考发达国家利率水平认为中国利率会持续下降,并不可靠。

选择固定利率,还有其它理由:

  • 固定利率没有未知的风险,让我心安。
  • 利率下降0.5%和上升0.5%,对应少还的金额 < 对应多还的金额。如果利率先降再升,不够填补。
  • 个人与银行是博弈关系,银行推荐转LPR,大概率对银行自己有利。

更重要的是,虽然LPR利率设计了一套市场竞价机制,但我相信房贷利率仍然是被强管制的。

从2015年至今,基准利率一直维护4.9%不变,但大家买房的利率并非都是4.9%,国家想放水的时候,可以给个9折、8折,甚至7折,想收紧的时候就上浮1.1甚至1.2。

推行LPR后也一样,LPR也只是定价基准,各地方仍然可以通过「加点」调控。下图截自新华网

新华网新闻
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所以,本质是什么呢?

  • 以前:基准利率 * 浮动比例
  • 现在:LPR利率 + 加点数

以前做乘法,现在做加法。以前的锚是基准利率,现在的锚是LPR利率。锚是什么不重要,重点是浮动比例加点数,两者效果并无本质区别。

而且央行特别聪明的制定了一年期和五年期两个LPR利率,五年期非常稳定,容易干预,估计和基准利率差不了太多。请注意,基准利率也是可以改的。

最后,选固定利率也能规避政策的不确定性,在网上看到下面这幅图,1985年到2005年,也就20年,政策可谓南辕北辙。我怕10年后国家会不会用LPR利率收割大家,而且是合法收割,找不到漏洞。

养老靠自己
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3月8日补充:

上文关于政策调控的对象,有点混淆概念。

调控的对象应是新购房者为主,更多的是通过调控「加点」,达到调控真实贷款利率(LPR利率 + 加点)的目的。

但对于存量贷款而言,加点是固定的。所以,只需要关注LPR利率的趋势。

关于选择,还有一个重要考量:如果有提前还贷的打算,比如10年内还清,同样推荐LPR利率。

这也让我产生一丝犹豫,因为我不喜欢欠债,但凡有能力就会提前还款。

已有 2 条评论

  1. 银行推荐转 LPR,大概率对银行自己有利。我也是这么认为的,对百姓有利的事还需要强推吗?超市便宜几毛的白菜百姓们都会自发排长队。

    1. 在中国,很多政策国家出发点可能是好的,但落地过程中往往就偏了。

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